2022年8月30日，绿景（中国）地产投资有限公司（00095.hk）【以下简称绿景(中国)】于线上召开2022年中期业绩发布会。集团以“聚焦核心 行稳致远”为主线，持续深耕大湾区城市更新的住宅和商业发展项目，力求将单一旧改项目做大做精，夯实大湾区旧改赛道的深厚护城河，前景可期。
发布会现场
报告期内（截至2022年6月30日止六个月），集团实现总收益约为人民币1045.0百万元。收益减少主要由于期内结转楼盘项目主要来自非深圳地区，结转项目数量减少加之非深圳地区单价较之深圳地区差异明显所致；同时，2022年上半年市场信心尚未修复，购房者观望情绪浓厚，全国百强房企销售均值亦出现腰斩，需求端收缩显著。
期内，集团毛利为人民币434.4百万元，毛利率续维持在41.6%，得益于投资物业价值提升。期内盈利为人民币1026.8百万元，同比增长约65.2%。公司股东应占盈利为人民币630.8百万元，每股基本盈利为人民币12.4分。
多个旧改项目稳步推进 白石洲一期即将进入收成期
2022年上半年，集团坚持区域深耕，逐步推进位于粤港澳大湾区核心城市核心地区的高价值住宅和商业发展项目走向成熟。其中，深圳市规模最大、最具代表性、备受社会瞩目的城中村旧村改造项目——白石洲城市更新项目进展顺利。
集团已于2022年3月缴交白石洲一期08—预售地块剩余地价并已取得土地使用权证，满足银行开发贷提取条件。
工程进度方面，一期工程建设施工进度理想，集团上下团结一心，力保工期，目前正在进行正负零施工。根据工程进度，白石洲一期将于2023年正式预售，届时将为集团带来跨越式的收入及现金流规模，也标志着绿景（中国）正式进入高速增长阶段。
白石洲项目效果图
值得一提的是，白石洲项目于期内获得深圳市发展和改革委员会颁发的“重大项目证书”，足证政府及社会各界对于该项目的高度重视与支持。集团将砥砺前行，全力开发白石洲项目，倾力打造旧改标杆，助力白石洲城中村旧村蜕变为国际化标准的智慧城区，为城市价值赋能，不负社会所望。
此外，黎光项目、沙嘴二期项目签约率已达100%，其中沙嘴二期实施主体已确认，并已正式施工，预计2023年将达到预售条件。
珠海东桥项目（绿景玺悦湾）作为珠海市香洲南湾核心豪宅区的高端住宅项目，稀缺价值显现，自2021年10月开盘以来，去化理想，多次登上珠海香洲区热销榜前十，成为区域热盘，为集团收益增长添引擎。2022年8月，玺悦湾北区全面封顶，成为南湾区准现楼豪宅。截至目前，珠海玺悦湾满足预售条件的可售货值近人民币60亿元，未来将为集团贡献稳定的销售收入，充实集团可用资金。
绿景玺悦湾效果图
绿景国际花城局部实景图
土储方面，截至2022年6月30日止六个月，集团拥有土地储备超1600万平方米，其中约90%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等重点城市。此外，控股股东所拥有的土储包括位于深圳、珠海及东莞樟木头项目，亦全部位于粤港澳大湾区核心位置。充实的土地储备可满足公司未来十年的发展需要，保障集团平稳度过行业寒冬。
引入万科为白石洲项目战略性股东 市场认受性大幅提升
2022年上半年，集团成功引入万科作为战略性股东进入白石洲项目。根据协议，万科向集团白石洲项目注资约人民币23亿元。交易完成后，万科将持有白石洲项目8%的股权，只参与项目三、四期的分红。合作经营模式上，双方将在项目公司设立董事会，项目一、二期由绿景（中国）独立开发及运营，三、四期上双方将在工程、营销等方面发挥各自的优势，实现合作共赢。
万科作为内地房地产行业龙头，实力雄厚，此次以长线投资的眼光进入白石洲项目，是对集团及白石洲项目的高度认可。万科将发挥其在开发运营、资信和品牌影响力上的优势，进一步增强白石洲项目建设及运营的安全性，大幅提升资本市场对于集团成功开发白石洲项目的信心。
此项合作得到资本市场高度认可，星展银行发布研报称，万科提供的短期现金将有利于减轻绿景（中国）流动性压力，万科的强力背书给集团在协商债券存续和再融资方面提供更大的话语权，认为交易完成后公司重大不确定性消除，维持“买入”评级。
激流勇进 商业地产版图稳步扩张
报告期内，集团坚持奉行“住宅 商业”双轮驱动的发展模式，通过持有和经营位于大湾区核心城市核心区域的商业物业，为集团贡献多元化的租金收益和稳定的现金流。目前，集团形成了以neo都市商务综合体和佐阾购物中心为代表的商业物业版图，并不断拓展商业物业项目数量，稳步扩张运营管理建筑面积，深化高质量的商业运营能力。截至2022年6月30日止六个月，集团持有逾30个优质的商业物业项目，总建筑面积约为1,635,686平方米，较之去年同期的831,326平方米商业版图大幅扩张。
绿景neo实景图
2022年上半年，新冠疫情仍在肆虐，全球经济进入低迷期。期内，集团激流勇进，砥砺前行，积极降低外部环境带来的风险，深圳neo出租率保持在91%；2022年1月，佐阾红树林购物中心盛大开幕，绿景佐阾系列再落下重要一子。
佐阾红树林购物中心实景图
香港方面，坐落于香港东九龙的全海景超甲级写字楼香港neo年内不断面对疫情反复及未通关带来的挑战，主动通过业态转型和引入国际知名企业的路径，出租率由去年同期的60%稳步提升至71%，实现逆势上涨。期内，国际知名时尚品牌casetify及高等教育机构入驻香港neo，同时大厦实现客户满意度100%，足见香港neo高质量的商业运营能力，为出租率的逐步爬升提供稳固保障。
期内，于2022年6月30日集团综合出租率约为94%，大幅跑赢市场；来自商业物业投资与经营的收益约为人民币338.0百万元，相较去年同期有所增加。集团相信随着大湾区经济发展向高质量转变，核心城市群互联互通，集团持有的核心商业物业的公允价值将出现长远增加，为集团资产持续提质。
短债逐步完成再融资安排 安全性显着提升
报告期内，集团坚定以“保安全”为首要任务，积极部署各项融资计划，以优质的资产为基石，不断拓展境内外多元化融资渠道，紧抓行业政策利好带来的融资机遇，财务结构进一步改善，保障集团流动性安全。在有效积极的债务管理下，2022上半年集团综合融资成本为6.5%，保持在合理区间。
2022年上半年，集团逐步完成一年内到期的短债偿还及再融资安排，债务压力持续舒缓，安全性大幅提升。同时，集团保持简单清晰的债务结构，以银行及其他贷款为主，且无任何一笔表外负债、信托及以融资为目标的理财产品。期内，集团以优质的旧改项目为资产根基，银行提款顺利进行，满足集团项目开发及日常运营需求。值得一提的是，白石洲207亿专项授信银团期内正常推进，预计不久可完成银团的组建实现提款，届时将为白石洲项目开发提供坚实的资金保障。
今年上半年，基于高确定性的增长路径和长远发展前景，绿景（中国）获得行业认可，再度摘得由深圳市房地产业协会颁发的“深圳市房地产开发企业综合实力十强”、“深圳市房地产开发企业品牌价值企业”、“深圳市房地产开发企业社会责任企业”三大殊荣，区域精耕优势显现，绿景（中国）成为湾区人心中理想的旧改品牌。
展望未来，绿景（中国）执行董事兼行政总裁唐寿春先生表示：“房地产行业在政策监管层面已经见底，市场信心修复虽然迟缓，但相信房地产行业的至暗时刻已经过去，未来将逐步回暖。绿景（中国）深耕粤港澳大湾区核心城市核心地段，逐步推进多个旧改项目走向成熟，特别是备受社会各界瞩目的深圳白石洲旧改项目明年将开启预售，绿景（中国）也将迎来自己的全盛时代。集团誓以保安全为首要目标，以“聚焦核心 行稳致远”为工作主线，坚定地做最受尊敬的城市价值创造者。”
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